Kulturkvarterets projektmål är infriade och investeringen stannade på 600 miljoner
Kulturkvarteret är efter ett flera år långt projekt färdigbyggt och verksamheterna håller på med sin inflyttning.
Örebroporten har haft flera olika uppdrag av Örebro kommun. Utöver projektering och byggnation av kulturkvarteret har detaljplan tagits fram, Riksbankshuset har förvärvats och arbetet med Multiscenens vara eller icke vara har också genomförts.
Örebroportens projektmål för Kulturkvarteret har varit följande:
-
Kulturkvarteret färdigställs senast årsskiftet 2020/2021 vilket innebär en byggstart augusti 2018.
Sommaren 2020 meddelade verksamheten att man hellre ville flytta in på senvåren för att det skulle passa verksamheten bättre jämfört med inflyttning vid årsskiftet. Slutbesiktning med godkänt resultat gjordes den 19 februari 2021, verksamheten påbörjade inflyttning 1 april 2021. Tidplanen anses därmed vara uppfylld.
-
Det är allas ansvar att bidra och hålla Kulturkvarterets gemensamma budget.
Uppfyllt. Budget 680 Mnkr och utfall 600 Mnkr i 2021 års nivå.
-
Kulturkvarteret ska certifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver 3.0.
Uppfyllt, certifiering erhållen september 2019.
-
Kulturkvarteret ska vara hållbart över tid och vara rustat för den digitala framtiden.
Uppfyllt. Digital tvilling, många sensorer, wifi för besökare mm.
-
Kulturkvarteret skall ha en bra arbetsmiljö under hela livscykeln.
Uppfyllt i de delar som kan överblickas i dagsläget. God arbetsmiljö har prioriterats under projektet med ett utfall på ett fåtal olyckor och ett antal tillbud. Arbetsmiljöverket har genomför tillsyn med godkänt resultat. Den färdiga byggnaden har förutsättningar för en bra arbetsmiljö både för verksamheterna och för den löpande fastighetsförvaltningen och uppfyller krav på god tillgänglighet.
-
Kulturkvarteret och dess gestaltning ska förknippas med hög kvalitet.
Uppfyllt. Gestaltningen håller en hög internationell arkitektonisk nivå. Materialval är valda utifrån bra miljöval och lång livslängd.
- Stoltbygge?! Javisst, detta byggprojekt är vi oerhört stolta över säger Jeanette Berggren, VD på Örebroporten. Projektutfallet är ca 600 Mnkr i 2021 års prisnivå vilket är 80 Mnkr lägre än investeringsbudgeten. Dock har det blivit en förskjutning mellan byggnad och tekniska komponenter vilket ökar avskrivningar pga kortare livslängder för de tekniska komponenterna som också ska reinvesteras tidigare än byggnadsdelar. Orsaken till att utfallet är så pass mycket bättre än budgeterat är företrädesvis:
- Risker som har upptagits i projektets initiala skede har inte fallit ut. Kontinuerligt arbete med riskanalyser har bidragit till att risker inte fallit ut.
- Inköp planerades noggrant och har fallit ut på ett positivt sätt. Projektet har pågått under lång tid och inköpsorganisationen har i flera viktiga delar lyckats gardera mot både prisjusteringar och valutaförändringar.
- Tidplanens justering har påverkat projektet positivt då inga forceringskostnader har utfallit
- Kreditivet har utfallit positivt mot vad som kalkylerats pga det låga ränteläget.
- Partneringsamarbetet har fungerat på bästa sätt och till den övergripande ekonomiska målsättningen har samtliga parter bidragit med ett mycket högt fokus kring ekonomi. Många ”bäckar små” har på total aggregerad nivå gett stor ekonomisk effekt.
Hyran för kulturkvarteret är 35 mnkr i 2016 års nivå. Hyran för multiscenen på 2,5 Mnkr som minimihyra i 2021 års nivå med tilläggshyra upp till 4,0 Mnkr utifrån utfall på externa uthyrningar.
Det färdiga huset innehåller som nämns ovan mer teknik med kortare livslängd än byggnadskomponenter vilket ökar avskrivningskostnaderna för Örebroporten. Detta gör att Örebroportens direktavkastning efter verkligt utfall är kvar på samma nivå som budgeterat, ca knappt 6% i direktavkastning. Örebroporten har också fått ta nedskrivningskostnader m a a förvärvet av Riksbankshuset utan kompensation vare sig på hyra eller på annat sätt från Örebro kommun. Något större utfall på det rörliga hyrestillägget för multiscenen beräknas inte bli aktuellt under den första tiden med hänsyn till pandemin. Utöver vad som ingår i hyresavtalet har hyresvärden också gjort investeringar på 7,5 mnkr i teknisk utrustning i multiscenen för att säkerställa breda användningsmöjligheter och öka möjligheterna till externa hyresintäkter. Örebro kommun har efter de 35 Mnkr sattes som hyrestak också med anledning av det låga ränteläget förhandlat till sig en hyresrabatt på 20 Mnkr fördelat på den fem första åren, vilket sänker direktavkastningen till ca 5,4% under den perioden.
- Jag är oerhört stolt över att Örebroporten levererat detta komplexa och långsiktiga projekt som kommer erbjuda Örebroarna de bästa förutsättningarna att uppleva, utöva och konsumera kultur. Att vi också uppfyllt samtliga projektmål och underträffat budgeten känns extra glädjande säger Lennart Bondeson, styrelseordförande för Örebroporten. Det har jag nästan aldrig upplevt tidigare när det gäller stora komplexa projekt.
- Att vi har rott projektet i hamn 80 miljoner under budget är resultatet av hårt arbete säger Jeanette Berggren, VD Örebroporten. Vi förstod redan i planeringen av projektet att hård budgetdisciplin i kombination med erfarna inköpare och en väl planerad inköpsprocess skulle vara nyckeln till att klara projektbudgeten.
- I partneringsamarbetet har Örebroporten, NCC och underentreprenörerna har jobbat med riskanalyser löpande. Projektet hade - trots arbetet med riskanalyser - kunnat drabbas hårdare av till exempel pandemin, Byggnads strejkvarsel hade kunnat övergå till strejk och bygget hade kunnat drabbas hårdare av vinterväder i början av bygget. Det fanns många risker som har undvikits, en del på grund av god planering, en del på grund av yttre omständigheter som fallit ut på ett gynnsamt sätt. Att verksamheten i somras beslutade sig för att inflyttningen var mer önskvärd i april än januari har också sparat forceringskostnader och vi har genom det kunnat göra kompensatoriska investeringar i scenteknik avslutar Jeanette Berggren, VD Örebroporten.